观点网姑苏城外，暮春渐远，初夏方盛。

站在这个节点回望，时光不仅带走了季节的更迭，也悄然改变了产业园区的发展逻辑。近年来，提及这一业态的境况，市场虽有种种声音，但共识正在形成：过去那种拿地-盖楼-招租的简单循环，如今正面临着前所未有的变化。

供给端，过去十几年开发留下的海量物理空间，面临着空置率攀升与资产价值分化的双重压力；而需求端，新质生产力带来了新的主角：

AI算力、具身智能、高端制造、低空经济、生物医疗等，代表着“新质生产力”的硬科技企业，正成为产业空间的新主力。

与时俱进的产城运营商们也不再奉地段为王，而是开始在着手项目中追求产城融合、场景适配、绿色低碳的深层内涵。

资本逻辑也在发生转向，随着公募REITs投融管退闭环的逐步打通，产业园区估值逻辑也在改变，运营能力逐渐占据上风，成为园区资产真正实现溢价的底层逻辑。

2026年作为“十五五”开局之年，产业加速向新质生产力相关领域聚焦，传统产业有序退出与新兴产业蓬勃生长形成良性互动，为产业园区的业态升级、动能转换腾出广阔空间，也带来了全新的发展机遇与挑战。

2026长三角产业科技论坛

站在这一历史性的节点上，5月20日，2026长三角产业科技论坛于苏州启幕，产业园区、科技领域的企业高层、创新先锋等全产业链精英，一同围绕“新浪潮：科技与万象”这一主题，展开了深度的对话与碰撞。

现场，《卓越指数·2026产业园区运营卓越表现报告》系列研究成果亦正式发布，观点指数通过深入调研与数据分析，客观审视行业现状，发掘在运营效率、科技创新与可持续发展领域树立标杆的佼佼者，为行业提供前瞻参考，推动产业园区的价值回归与进阶。

解码产业生态进化论

产业新浪潮已至，科技不再是冰冷的代码与硬件，正以前所未有的速度渗透进产业万象。产业园区也在进化为与科技共成长的产业生态体，长三角正是一片绝佳的观察样本。

论坛伊始，中国企业改革与发展研究会理事葛培健深刻剖析了长三角一体化从“固态”到“液态”的演变逻辑。

葛培健指出，长三角各区域正在打破行政壁垒，让人才、资本、技术等要素如液体般自由流动。

他以苏州为例，分享了苏州A股上市公司总市值领跑长三角的背后，是深度嵌入全球AI算力供应链的战略选择，以及50公里全产业链闭环的支撑。

中国企业改革与发展研究会理事葛培健

同时，葛培健提到的“六松模式”与“飞地经济”双向赋能，为在场嘉宾提供了一个制度创新如何辅助科技成果转化的问题，并构建起兵团作战的创新网络。

“这是行业向深水区迈进的必答题。”紧接着，南通创新区产业招商有限公司总经理裴胜鲁，从跨江融合的视角，分享了南通如何建设长三角北翼的创新地标。

裴胜鲁用筑基与织锦两个词，生动描绘了南通创新区的实践路径。

从打造紫兰湖OBC创新生态社区，到聚焦人工智能、IC设计与生命健康的产业生态，南通不仅在物理空间上实现了产城融合，更在产业维度上全力推动AI技术与千亿级产业集群的深度融合。

南通创新区产业招商有限公司总经理裴胜鲁

提及低空经济这一新兴赛道，上海峰飞科技有限公司公共事务总监郝海俊则为我们描绘了立体交通的未来图景。

“低空经济是整合3000米以下空中资源的万亿级增长引擎。”郝海俊表示，从跨海岛运输到海上作业平台，峰飞航空通过技术创新与商业场景的验证，正在打破传统航空的高门槛。

上海峰飞科技有限公司公共事务总监郝海俊

目前，峰飞科技推出全球首个“海空一体”低空经济解决方案，该移动空港集成了起降平台、光储充能源保障及智能调度系统，能广泛服务于海上风电运维、水库空文旅及水上应急救援等多元场景。

与低空经济不同，针对生物医药等战略性新兴产业的园区打造，太仓市生物医药产业园有限公司董事长李百军在现场提出了“四位一体”的协同赋能模式。

李百军强调，政府、平台、链主企业与资本四方必须形成互动的生态闭环。政府负责顶层设计与生态营造，平台作为物理载体与服务枢纽，链主企业作为技术引领者与产业赋能者，资本则提供关键的催化动力。

太仓市生物医药产业园有限公司董事长李百军

“培育链主企业是构建产业生态的关键，资本是产业生态系统发展的血液。”李百军表示，园区应坚持引进并深耕本土链主企业，依托龙头企业带动上下游企业集聚发展，推动企业从单一经营主体向产业生态赋能主体转变。

值得注意的是，在备受关注的硬科技与资本领域，中欧资本董事长、华为前副总裁、博士后张俊的一席发言，为现场嘉宾带来极具深度的思考。

张俊指出，在百年未有之大变局下，结构性矛盾凸显，底层技术的自主研发已成为生死之战。针对当前火热的人形机器人赛道，“行业正面临‘有产能无需求’的泡沫化风险。”

中欧资本董事长、华为前副总裁、博士后张俊

这一风险背后的大浪淘沙，留下了真正的红利，“关键的节点在于底层技术开发，而非盲目追逐人形外观、机器人跳舞。”

在人工智能落地方面，张俊强调AI不应止步于写诗作画，而应向AIAgent（智能体）进化，在垂直场景中实现任务自动执行。

投资机构则需从单纯的资金注入转向“赋能型”投资，通过整合产业链资源，陪伴硬科技企业穿越周期，共同构建国产替代的产业新生态。

重构资产价值新逻辑

伴随着在场嘉宾真知灼见的分享，大会进入主题讨论会环节，在第一场主题讨论会“产业新生态”中，多位业内菁英分享了关于产业园区全周期服务与资产价值重塑的深刻洞见。

主题讨论会之一：产业新生态

主持嘉宾：中园产业运营公司总经理肖琴

讨论嘉宾：因大联科集团总裁孙其超；苏州恒泰招商发展有限公司副总经理叶强；华夏基金REITs业务部负责人莫一帆；苏州光谷联合科技产业发展有限公司副总经理姚园园；中集产城园区运营公司(南京)总经理王文健

中园产业运营公司总经理肖琴作为主持人，先提出了自己的观点，表示产业科技奔涌向前，产业生态也从单一的空间供给开始往全要素、全周期、跨区域协同的高质量发展阶段发展。

面对招商内卷与存量博弈，因大联科集团总裁孙其超表示，园区不能只是物理空间的提供商，必须进化为产业新生态的链接者。

其中，孙其超所分享的“5.0园区”模式令人印象深刻：通过打通订单、资金与技术的壁垒，构建一个让中小企业能互相滋养的热带雨林。

基于此，孙其超认为产业园区运营商需转型为产业新生态的链接者，将企业迫切需要的订单、资金、人才、技术及政策串联起来，构建起穿越周期的核心竞争力。

提到产业园区服务，苏州恒泰招商发展有限公司副总经理叶强则用“六找原则”，找人、找钱、找订单等，诠释当前产业业态极致的服务体系。

他提到，通过积分制激活企业活力的做法，让业内看到国企在市场化转型中的灵活策略。

面对行业招商遇冷、产业外流、载体供给过剩等行业现状，叶强表示，当下产业载体体量、空置率与企业需求逐步分化，行业进入调整阶段，园区运营需平衡招引增量与深耕存量，依托全周期服务机制助力企业招得来、留得住、长得大。

在城市更新与REITs发展的时代议题下，中集产城园区运营公司（南京）总经理王文健分享了从“招商运营”向“运营招商”反向赋能的逆向思维与实践。

他以深圳光明项目为例指出，即使在整体租金下行的市场环境中，通过深度融入并赋能产业链，构建协同共生的产业生态，依然能够实现远超行业平均水平的出租表现与租金韧性。这一实践生动说明，只有依靠运营为企业创造真实、可持续的价值，才能真正抵御周期波动，实现资产的长期稳健回报。

苏州光谷联合科技产业发展有限公司副总经理姚园园则结合十余年政企协同、产城融合从业经验，围绕城市更新发展实践发表见解。

“城市更新不仅是空间改造，更是产业升级和动能转化的重要抓手。”姚园园指出，行业发展亟需平衡物理空间改造与新兴产业生态培育之间的关系，避免空间改造与产业需求相互脱节。

华夏基金REITs业务部负责人莫一帆从资本端给出了思考，他指出，随着公募REITs进入常态化发行阶段，产业园REITs呈分化发展态势：聚焦先进制造、硬科技、生物医药的园区，凭借高客户粘性，韧性凸显，出租率仍能维持在90%以上；传统研发办公类园区则面临出租率下滑、租金下行双重压力。

莫一帆表示，但挑战中蕴含机遇，产业园区运营方亦在积极探索从“重持有”向“轻资产运营”的转型。产业园REITs作为连接产业与资本的桥梁，在盘活存量、降低企业杠杆、助力产业升级方面价值独特。

“未来，通过资本与产业深度赋能，推动产业园区向精细化运营转型，持续提升资产的分红能力和价值，将成为产业园区在REITs常态化背景下实现高质量发展的关键破局点。”莫一帆表示。

重塑产业空间与运营范式

在第二场主题讨论会“智造新未来”中，讨论的焦点集中在AI业态与产业空间重构。

主题讨论会之二：智造新未来

主持嘉宾：戴德梁行项目及企业服务部董事袁晓玲

讨论嘉宾：火炬集团联合创始人、执行总裁孙兰兰；上海禹创数维技术有限公司董事长姚莉；宁波城投战略投资部(招商办)副总经理、宁波甬江软件产业园副总经理胡啸天；上海堃石盈科实业发展有限公司副总裁任金星；中海商业华东区域商办业务高级总监董德职

戴德梁行项目及企业服务部董事袁晓玲表示，当前产业科技高速发展，产业生态已从单一空间供给迈入全要素、全周期、跨区域协同的高质量发展新阶段。

“制造业转型背景下链主企业发展模式发生转变，苏州可依托本土上市链主整合产业资源，借助资本、资源联动及人工智能赋能，充分释放头部企业引领带动作用。”

火炬集团联合创始人、执行总裁孙兰兰亦提出，园区运营必须从“瓦片经济”走向“芯片经济”。

孙兰兰所述关于利用AI赋能传统产业、通过基金与上市公司（链主企业）深度绑定的实践，让我们看到了产业园区向投资机构+运营商双重身份转型的可能。

宁波城投战略投资部(招商办)副总经理、宁波甬江软件产业园副总经理胡啸天在现场介绍了场景式孵化器新模式。

胡啸天提到，现在的科技企业不缺空间，缺的是真实应用场景。过去招商靠产品和空间，如今招商靠算力和生态；过去留人靠政策补贴，如今留人靠场景和保障。他的团队摒弃传统房东式孵化器模式，落地场景化孵化全新打法，助力科创企业成长。

中海商业华东区域商办业务高级总监董德职展示了商务空间的进化路径。

“面对AI产业浪潮，要通过产业锚定、空间重构、技术升级、运营提升，适配科创企业多元空间需求。”董德职指出，AI产业发展为商办载体带来两大核心课题，一是依托AI工具升级空间运营服务，二是改造传统办公空间，匹配AI产业链企业的差异化选址需求。

董德职介绍，在空间运营层面，中海商务将AI技术融入智慧办公、智慧管理与低碳运维体系；通过中海商务通APP集成门禁、访客、停车增值服务等一体化服务；依托AI安防识别、智能清洁机器人等工具提升园区管理效率、降低人力成本；借助AI能耗监测系统，优化设备运维，实现节能增效。

在产业载体升级方面，针对AI产业链企业多样化办公研发需求，中海将于今年下半年推出的上海中海慧智广场项目，聚焦AI+未来科技产业，联合政府、科研机构及高校打造量子计算未来产业集聚区。项目通过升级楼宇电力、荷载硬件条件，搭建公共实验平台，适配AI企业研发需求，目前已积累大量科创企业入驻意向。

还有上海堃石盈科实业发展有限公司副总裁任金星，结合产业园招商运营实操经验，解读人工智能赋能实体背景下，制造企业招商选址的全新变化。

任金星指出，人工智能推动实体企业发展过程中，企业招商选址相较传统模式呈现出全链路智能化、场景化整体解决方案、主动生态协同发展三大关键变化。

首先，企业发展诉求从单点自动化升级转变为全链路智能化发展；其次，企业需求从单一技术采购转向落地场景化整体解决方案；第三，企业发展模式从被动技术升级转向主动生态协同发展。

临近讨论会尾声，上海禹创数维技术有限公司董事长姚莉从数字化维度指出，不动产数字化转型核心是将实体空间搭建为持续迭代的数字空间，依托数据积累与AI智能体服务园区及企业发展。

她认为，不动产数字化并非静态建模，而是依托BIM动态模型持续加载运营、运维数据，以精细化数据颗粒度沉淀空间数据资产，适配未来企业与用户的多元需求。

这代表不动产的未来在于建立数字孪生与实体空间的强关联，数字化落地需立足一线运营痛点精准迭代。

随着两场对话的结束，2026长三角产业科技论坛圆满闭幕。展望未来，在“十五五”规划与新质生产力加速落地的双重驱动下，产业与科技协同的价值必将被重新定义，为经济高质量发展注入新的动力。

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