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深圳楼市的重要拐点

对于深圳楼市而言，并非所有的利好都能被称为“拐点”，但地铁13号线的贯通绝对算一个。

根据官方最新披露的信息，13号线一期北段（高新北站—上屋站）将于年底贯通，叠加已投入运营的一期南段（深圳湾口岸站—高新中站），13号线一期即将实现全线贯通。

与此同时，13号线二期北延全线（上屋站至李松蓢站）已完成热滑试验，线路具备运行条件，预计将于2026年正式通车。

这条线路一旦完全打通，南起深圳湾口岸，北至光明凤凰城，从后海、科技园、留仙洞总部基地直达光明科学城，长期的物理阻隔将被彻底打破。

到2026年，一个覆盖南山与光明的“30分钟科创生活圈”将正式形成闭环。

我们将13号线视为深圳楼市的重要拐点，因为它所改变的，不只是通勤效率，而是整个城市内部的资产定价逻辑。

首先是价格锚定错位：

长期以来，南山被视为深圳最稳定、最确定的核心资产区，但这种确定性，也意味着极高的价格门槛。

当前南山核心片区的住宅成交价，普遍是光明核心区的2-3倍，绝对差价在5万–10万元/㎡之间。

当13号线把南山与光明拉进同一条通勤轴线，这一价格锚，必然面临重新校准。

如2011年，龙华4号线全线贯通后，首次实现龙华与福田CBD的快速连接，龙华地铁沿线核心区楼盘价格在几年内迅速翻倍；2016年，宝安11号线开通后，沿线资产价值快速重估，宝中也由此成为深圳新的价值高地，房价站稳10万+。

现在的13号线，正处在这一历史节点上。

其次是资产配置错位：

大量家庭的财富，被锁定在存量住宅中：楼龄偏老、户型紧凑、社区功能缺失，却背负着长期且沉重的按揭成本。

现实是，在南山原地改善的可行性不高，一套真正意义上的品质大宅，往往意味着上千万甚至更高的置换门槛，足以让多数高净值家庭止步。

而13号线，恰恰提供了一条资产轮动通道。

当通勤时间被压缩至可接受区间，南山家庭可以轻松置换光明新规住宅，并且存款变多了，房子变大了，生活质量升级了。

13号线让深圳楼市具备了在核心区与潜力区之间，大规模进行理性迁移和资产再配置的基础条件。

这才是它足以被称为“拐点”的真正原因。

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三大信号，重仓光明

光明的底气，绝不仅仅是通勤，以下三大重磅信号，决定了这里的资产上限：

一、中央经济工作会议明确提出建设“粤港澳大湾区国际科技创新中心”，这是通稿中仅点名的四个区域性任务之一。

这一表述，意味着中国正将科技创新推向全球竞争坐标系。未来一个阶段，资金、政策与制度资源将围绕“科技—产业—人才”形成闭环。

光明科学城，正是深圳承接这一国家战略的核心区与启动区。

脑解析与脑模拟重大科技基础设施

合成生物研究重大科技基础设施启动区

二、广东“十五五”规划提出，将深圳打造为“高新技术企业之都”。

为实现这一目标，规划中特别强调：要加强原始创新和关键核心技术攻关，并“充分发挥光明科学城、松山湖科学城、南沙科学城等重大载体作用”。

在这一逻辑下，深圳内部的功能分工实际上已经被清晰划分：南山、福田更多承载成熟企业总部、资本集聚、国际交流与资源配置功能；而光明，则被赋予了源头创新、中试验证以及高新技术企业规模化孵化的任务。

从全省视角看，光明是深圳最具“创新源头属性”的区域，也是最符合“高新技术企业之都”底层支撑逻辑的承载区。

中国散裂中子源

三、APEC会议将于2026年11月18日至19日在深圳举行，给深圳带来全球瞩目的影响力。

《人民日报》头版将深圳定义为“中国硅谷”“南方科技中心”。这并非简单的国际会议轮办，而是国家层面对“科技城市”的正式定位。

APEC意味着什么？是高规格国际政商资源，高密度技术、产业、资本交流，以及对城市基础设施、产业体系、治理能力的全面检验。

而深圳要展示的“科技实力”，绝不仅是腾讯、华为的总部，而是一整条从基础研究到产业化的创新链条。

在这个链条中，光明科学城是深圳可以拿到国际台面上展示的“底层能力”。

当科技成为一座城市最核心的生产力，它最终会如何重塑城市的居住结构与资产价值？

全球经验已经给出了高度一致的答案。

在美国，房价最贵的20个城市中，有12个位于旧金山湾区或洛杉矶周边，这里是硅谷所在地，其资产价值远超老钱云集的东海岸纽约周边。

美国硅谷房价走势

在韩国，三星电子不仅支撑了韩国经济，也重塑了区域价值。三星的核心研发与生产基地所在的京畿道水原市、龙仁市，过去五年房价涨幅分别高达25.5%和22.8%，远超首尔首都圈11.1%的平均水平。

国内亦是如此。北京亦庄、西二旗，杭州未来科技城，最初都不是传统意义上的城市核心，但随着科技企业与研发人口的持续集聚，这些区域迅速完成能级跃迁，优质住宅价格的稳定性和成长性，甚至跑赢了老城区。

这一逻辑，正在光明具象化。

随着光明科学城建设进入实质阶段，大科学装置、科研机构和高层次科研人才持续导入，区域人口结构正发生深刻变化。13号线的贯通在即，则在空间层面完成了关键一击。

在这一轮结构性变化中，凤凰城成为承接结果最集中的区域。

从供给端看，凤凰城核心区已基本完成住宅用地出让，在售项目接近清盘，短期内几乎不存在新增住宅供给。这意味着，凤凰城正在从“开发阶段”迈入“存量阶段”，区域住宅的稀缺性和稳定性极高。

需求端的市场表现，已经给出了直接回应。

2024年10月，深圳光明凤凰城中建·观玥首开，当日即实现售罄，成为理性市场少见的日光项目；同年12月项目再次加推，上调价格约10%，仍保持高去化率。

2025年9月，项目迎来加推。在新房定价不减反增的背景下，实现超9成的去化率，是深圳“9.5新政”后首个热销盘。

2025年11月9日，作为凤凰城核心区最后的供应，中建·观玥加推2栋，共192套80–106㎡新规三至四房产品，当日成交破百套。

同月，中建·观玥登顶深圳住宅成交套数榜首，成为全市关注度最高的项目之一。（数据中原）

这些成交并非依赖价格刺激，而是创新型人口在理性权衡后的主动选择。

更关键的是，凤凰城并不是一个“未来兑现”的概念板块，而是一套已经完整运行的生活系统——科研、通勤、教育、商业与公共空间同步成熟，使高强度科研工作与稳定生活之间不再形成对冲。

以中建·观玥为例，项目与在建的地铁13号线德雅路站D口，直线距离仅约100米，是真正意义上的地铁口物业。

科研人员可以在这里安家，同时轻松抵达南山科技园、留仙洞和西丽高校科研区，将通勤时间压缩到最低，让“居住半径”真正服务于创新效率。

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教育体系也已落地：从光明区外国语学校、南方科技大学附属光明凤凰学校，到深圳实验光明科林学校，全龄段优质学位稳定输出，让家庭教育不再成为生活的牵绊。

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生活的便利性同样触手可及。蓝鲸世界、万达广场、N次方公园三大商业体，总体量超过20万平方米，450余个品牌覆盖购物、餐饮、休闲和娱乐，无论是下班顺路购物、周末与家人朋友聚餐，还是偶尔的休闲咖啡时光，生活节奏与工作节奏高度匹配。

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文化与公共空间也已兑现：斩获“鲁班奖”的光明文化艺术中心每年举办近百场高端演出，将艺术融入日常生活；步行仅数分钟可达的虹桥公园，提供慢跑、露营、亲子活动等自然空间，为高强度科研工作者提供精神缓冲和生活舒适感。

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当深圳把科技创新作为长期主线，当光明被推到这条主线的关键位置，当凤凰城成为光明最早完成系统兑现的生活核心区。中建·观玥所代表的，已经不只是一个热销项目，而是一个吸引人才、留住人才、服务人才的居住样本。

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以产品力锁定核心区“入场券”

经过多年的高强度开发，光明凤凰城核心区已然大成。环顾四周，市政配套、商业集群、公园绿地皆已悉数兑现。然而，板块醇熟的另一面，是住宅用地的开发殆尽。

中建·观玥的出现，不仅是区域内唯一在售新盘，极具稀缺性，也成为凤凰城核心板块的压轴之作。

作为2024年深圳建筑“新规”后首批入市的项目，中建观玥的部分户型使用率可以做到超100%。

而最新加推的2栋产品的创新设计，堪称一场空间革命，让刚需的面积，同样可以拥有改善甚至豪宅的体验。

如建面约80㎡三房两卫，在这个面积段，能做到“两卫”配置本就已是片区稀缺，而它更做到了深圳市场上极为罕见的“四开间”设计，让每一个主要生活空间都拥有均等的阳光和视野。

这种通常只在120㎡以上改善大宅中才会被奢侈运用的布局，如今被压缩进80㎡的空间，这不仅在凤凰城是稀缺品，放眼全深圳都少见。

还有建面约88㎡三房两卫，它把一个传统刚需户型，做出了豪宅化的享受。

约6.2米超长景观阳台连接大横厅，对面则是超大飘窗，形成通透对流，让风与光在室内自由穿行。主卧做到了270°环幕景观视野，让卧室居住不再是简单的休憩，而是一种视野和心境的享受。

更重要的是，这种空间体验并非孤立存在，而是与凤凰城成熟的城市界面高度叠合：

出门即达13号线地铁口，通勤效率被压缩到最优解；周边公园、商业、文化设施举步可达，生态与生活便利不再需要取舍；高强度科研工作与稳定、舒适的日常生活，在这里实现同频共存。

当极致的产品力，叠加已全面兑现的复合型宜居属性，其价值不只体现在“好不好住”，而在于这种组合本身的不可复制性。中建·观玥既是光明科学城阶段性建设成果的集中体现，也是凤凰城核心区的稀缺样本。

而品牌背书为中建·观玥提供了额外的安全感和信任力。

项目由中国建筑旗下中建八局全资子公司——上海中建东孚打造，其过往作品涵盖深圳国际机场T3航站楼、深圳大运中心、上海迪士尼等城市封面级地标，品质和交付经验均在行业内首屈一指。

在市场波动与不确定性面前，这种“国家队”背景让购房者获得了更高的信心，也保证了中建·观玥在交付、施工、社区管理等环节的高标准执行。

效果图

综合来看，光明科学城已明确进入兑现阶段：国家战略落地、省级规划明确、APEC背书、13号线贯通，科技资源正在快速转化为真实的居住需求。

目前，中建·观玥仅余少量房源在售，这是为数不多买入凤凰城核心的入场券，感兴趣的朋友千万不要错过。