◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

前不久（12月12日），贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚来成都了。其此行目的是为了贝好家发布C2M全链解决方案。

熟悉成都楼市的朋友可能都知道，徐万刚曾是成都的“老地产人”了。毕业于电子科大的他，2004年一手创办了成都伊诚地产。

2014年，彼时“京城中介一哥”左晖的链家一心想快速做大，“打造房地产O2O万亿级大平台”。该年，链家合并伊诚成为关键一役，徐万刚顺势成为链家及后来贝壳集团持股核心高管。

徐万刚此次亲临成都，还有个事儿，即贝好家首个自主操盘项目———贝宸S1举行品鉴会及开放日活动。目前，贝好家自主操盘了两个“样板楼”，一个是成都“贝宸S1”，另一个是上海“贝涟C1”。

徐万刚说，这是为真正实现“以人定房”，充分落地C2M理念，但随即话锋一转，强调贝好家并不想成为一家开发商，而是要做开发商的“好伙伴”。

强调这一说辞的背后，是最近两个月贝好家这两个“样板楼”上市销售引发波澜不断。

今年10月26日，“贝涟C1”（注:贝涟景园）率先开盘，共推出144套住宅房源，截至目前累计已售77套，去化率约53.5%。上海业内人士说，这个去化率还算“马马虎虎”。

再看成都“贝宸S1”，本身顶着“贝好家首个自主操盘项目”、成都高价地及预售均价王等多个鲜明标签。说其压力不大，恐怕没人会信。

去年9月20日，贝好家以溢价率42.19%、成交楼面价2.73万元/㎡竞得成都金融城三期23.67亩住宅，耗资10.76亿元，一举刷新成都地价纪录。贝好家进场激进拿地，受到了不少业内知名大V的批评。

经过1年多精心筹备后，今年11月14日，作为成都主城最热门板块——金融城三期的贝宸S1（项目备案名：贝宸小区）终于取得预售证，共推出了108套精装房，全部是大户型及超大户型。

地产密探图库

第1栋：主力户型涵盖374和376㎡，另有两套户型均在550㎡以上；
第2栋：主力户型是376㎡，另有两套户型均在550㎡以上；
第3栋：主力户型为376㎡左右，另有两套户型均在550㎡以上；
第4栋：主力户型为清一色的274.64㎡。

其中，274.64㎡户型单套精装总价约276.2万元，376㎡户型单套精装均价超过515万元，另外6套超550㎡户型单套精装总价近170万元。

地产密探图库

总体算下来，贝宸S1108套房源精装预售单价52642元/㎡-95851元/㎡，均价约6.55万元/㎡。

取得预售证2天后，贝宸S1项目方对外高调宣称即销“14亿+”，若都按单套“2000万+”的总价计算，也得有六七十套吧。在社交媒体平台上，不少网络博主也热捧贝宸S1项目去化了6成、7成，卖得好。

的确，这看起来挺唬人的。不过，贝壳近日对外透露，截至12月11日，在成都总价“2000万+”总价段住宅中，贝宸S1开盘以来总网签了20套。

成都市住建局蓉e办网签最新数据显示，贝宸S1项目拿证至今日累计网签已售24套，另有2套处于“签约中”，其他全部为可售状态。依此可知，贝宸S1项目开盘以来去化率仅22%。

具体来看，贝宸S1项目第1栋共26套，已售10套，另有1套显示“签约中”，376㎡户型占7套，374㎡户型占4套；第2栋共26套，已售2套，另有1套“签约中”，全部是376㎡户型；第3栋共26套，已售7套，其中约376㎡户型占6套，565.64㎡占1套；第4栋共30套，已售5套，全部是274.64㎡户型。

透过以上数据分析看，贝宸S1项目作为入门走量的274.64㎡户型，也就是第4栋卖得并不好，走量主力是370多平米的户型，其中约376平米户型已卖15套。

地产密探图库

紧邻贝宸S1的，就是建发海耀。该项目地块是今年3月下旬，建发以楼面价4.12万元/㎡，溢价率106%抢得，目前暂未拿预售证，市场同样为其捏了一把汗。

从实地走访看，建发海耀售楼部已开放，依仗地块大，售楼部搞得也更显气派些，楼盘建造速度直追贝宸S1。

地产密探图库

这两个“顶豪”项目紧邻的核心配套包括成都七中育才金融城校区、交子极限运动公园，以及距此有几百米的地铁6号线和9号线的金融城东地铁口等。

目前，网上针对贝宸S1项目产品及销售的讨论出现了两极分化：一种认为贝壳做出了极致产品力，贝壳元素随处可见，还不惜成本打造。另一种说其最大问题是定位，虽是该板块首发，但地块小，做豪宅先天不足，同时定价偏高，均价6.55万元明显高出业内预期。

“后面就看建发的操盘水平了！若还给片区市场一口饭吃，低开高走的空间就要预留出来，”有成都业内人士表示，没有哪家房企敢为了保利润空间而硬扛。

当前，观察房地产的思考逻辑也不复杂，“你卖得好，一好百好；你卖不好，说啥也都不是