封面图 | 冯叔在书房

问：

冯叔，我看到一个说法，「有统计数据显示，平均下来，民营企业存活5年以上的不到7%，能活到10年以上的不到3%」，可见创业之难。而您三十多年前开始创业，企业至今活得好好的。我很好奇，您和您的企业做对了什么？在这三十多年里，您的企业是否也经历过「生死一线」的至暗时刻？

冯仑：

当然也经历过那样的时刻。我们跟同时代的民营企业在很多地方都有相似性，因此，别人犯过的错，我们也犯过，只不过我们不够厉害，犯的错没有别人严重，所以我们活下来了。

如果一定要总结活下来的原因，我想，我们至少做对了这几件事。

第一，我们长期保持着一个习惯：反省。

从1992年开始，我们把公司成立纪念日定为「反省日」，每年的「反省日」，我们都要开会，检讨过去一年里的得失，反思决策是不是合理，在一些细节上是不是有疏忽，在执行的时候激励机制是不是没有做好……不断地反省、提升、改变，帮助我们一次次躲过了足以让企业覆灭的危险。

举例来说，上世纪90年代中期，我们和很多同行一样，高杠杆、高负债，还参股、控股了多家企业，包括金融机构，我们一度获得了金融全牌照，然后用金融的杠杆带动资源快速地聚合，以为这样会带来巨大的企业成长和利润。

这种高杠杆高负债带来的资产膨胀，一时间使我们陷入到一种资产的幻觉、能力的幻觉、利润的幻觉之中，于是个人也跟着膨胀，这非常之危险。因为监管环境的变化，金融市场环境的变化，所处的业务环境的变化，都会导致这种资金链条断裂，最终公司会像人心梗一样，突然一下完蛋。

好在我们在1997年「反省会」以后，坚决地停止了短贷长投（用短期贷款做长期投资）的行为。而且不再去接资金链，就是做产品，通过产品的销售和积累公司的专业能力来获得市场的优势，然后使公司的财务健康，而不是像一些出状况的公司那样通过外部的融资性的现金流来不断地扩大规模，或者用杠杆收购、连环控股等方式，把公司规模做得似乎无限大，却没有核心利益、核心的利润。

之后我们把持有的金融机构，包括民生银行的股份，都卖掉了。我们逐渐收拢拳头，聚焦行业，精研产品，努力把房地产这一个行业中的几个产品吃透，然后长期坚持，这样我们才活到了今天。

第二，安分守己。对自己严格要求，才不会犯经济、法律上的错误。有时候可能会委屈自己，也可能少挣点钱，但是在遵纪守法的范围内做生意，才能持久。

曾经有一个领导，被枪毙了，因为贪腐。在他出事之前，我们有一个生意要跟他谈，和他约在酒店里见面。可是他到了以后，手下人让我们上车谈。我们开始以为是领导谱儿大，结果上了车，他又说要到郊区换个地方谈，这车就一路开到了城乡接合部，突然停下来，手下人都走了，就留下了领导。领导给我们开了一个价，让我们把钱打到某个银行账户。我们当时有点蒙，就回来了。后来一合计，觉得这事不对，这人不像好人。我们就放弃了，这个事绝对不做了。不做了也没有再多想，直到后来在新闻上看到这个人被判了死刑。这时我们才庆幸，当时我们坚持原则是对的，否则把我们也绕进去了。

这个事提醒我们，得保持警觉，必须坚持做好人的价值观，必须有一个自己的是非标准。这样一来，无论走到哪儿，碰到多么复杂的事，都能立刻做出判断，回到好人的出发点，避开危险。如果说当时我们的价值观就是只要能挣钱，把事办了就行，我们可能真就配合这个人，把钱给他了。那么今天，我们连说话的机会都没有，一定也跟着进去了。

第三，在创业初期完善了公司治理结构。

我们刚创业时，连《公司法》都没有。在那个「野蛮生长」的年代，不少公司组织都是江湖组织。

为了提升公司的治理，我们研究了很多类型的组织，比如水浒，比如太平天国。我们看民国商人的故事，也研究过乡镇企业的发展。我们试图从前人的故事里面找到一些破解僵局的方法，得到一些启发。

1993年12月《公司法》颁布之后，我们意识到，如果不把公司变成现代公司，还按照过去的方式进行公司治理，那肯定是「死路一条」。

在创业之前，我是做政策、体制改革研究的，几个合伙人也基本上都有在体制内工作的经历，所以我们对写在文件上的事情都很当真，于是我们就开始按照《公司法》把哥们关系变成股东关系，把大哥变成董事长或总经理，明确产权。

在此基础上，后来分家的时候，我们用商人的规则进行交易，一个公司最终变成六个公司，没有出现大的动荡，这是很重要的。

而同时期的一些民营企业老板不学习，不与时俱进，也不把写在文件上的事当真，公司治理一塌糊涂，结果发生内斗，企业分崩离析，个人也结局惨淡。

第四，我们始终在学习，不断寻求认知上的突破。这也是很关键的一点。

我最近一直想，我们这一生，脑子里究竟要进多少水？从懂事起，我们就不断地接受「二手知识」「三手知识」，被人灌输各种理念，其中不少都是水，脑子里的水灌多了，人就不思考了，然后人云亦云，做出错误的判断与决策。

我做房地产，和很多人一样，这些年脑子里也不断进水。哪来的水呢？外行人的水，小记者的水。我曾经跟媒体的朋友交流，才知道，能专注于研究、报道地产领域超过10年的记者很少。有一些人，从业的时间很短，对行业的认知有限，但是善于发明词汇。有个捏脚的就叫健康地产，有个夜总会就叫文化地产，有个厂房就叫产业地产……可是除了我们，世界上其他地方都没有这么讲房地产的。这些年，不少垮掉的房地产企业的老板，认知都来源于记者。

为了拥有对行业的正确认知，我们不断地学习，把脑子里的这些水都挤掉。其中一个做法，就是去研究发达经济体的房地产，看人家是怎么一路走过来的。

我们去研究德国、新加坡、瑞士、日本、美国，以及中国香港地区的房地产，了解人均GDP分别在1万美金、3万美金、5万美金、7万美金的经济体，房地产分别是怎么做的。

基于学习的结果，在2018年之前，我们就判断：住宅地产这种高增长、高杠杆、高周转、高回报的发展模式已经趋于顶峰，需要慢下来、停下来。

我们对照发达经济体房地产的发展经验，发现房地产的发展大多从住宅开始，当人均GDP达到1万美元左右，城镇化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，经济增速亦放缓，这些都是互相伴随的现象。住宅的增长也就由此转慢，甚至趋停。

对应的数据还有人均住宅面积，当时我国城镇人均住宅面积已经超过40平米，这也符合国际经验。

当以上指标或现象一并出现时，住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。

因此，人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长，可以称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。

2018年开始，我国房地产开始「减速、减价、减量」，也就进入所谓「后开发时代」。这意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅。

基于这个判断，我们就开始布局「后开发时代」的房地产，同时逐步放弃追求「规模、成本、速度」的发展模式，卖掉负债相对比较高的开发类的业务。卖掉这些业务以后，我们的公司就变成没有负债的公司，面对行业下行也没什么压力。而很多继续追求「高增长、高杠杆、高周转、高回报」企业，在过去几年里都陆续暴雷了。