朱孟依家族，曾经的梅州首富，四面楚歌了还在四处出击！

低调、不喜抛头露脸的商人朱孟依创办的合生珠江系商业帝国，准备开一把大的。

有消息显示，合生创展已经启动了全面合并珠光集团的计划。

与2023年开始合并珠江投资的形式大体一致，先移交项目，总部也以合生创展班底牵头。

简单说，就是珠江投资和珠光控股的地产业务，要并入合生创展。在行业下行期，合并主要是为了集中资源，优势互补，联手过冬。

所以，珠投和珠光要合并？这个冬天太冷，能不能熬得过去？

这是合并初期，朱孟依家族就必须正面的问题。这场合并的主导者是朱孟依小女儿朱桔榕，她能搞定吗？

更多是不得已而为之的无奈，全然没了父亲朱孟依当年超前眼光下的果敢与胆识。

现在的地产新人，很多都不一定知道合生创展了。他曾经是被万科集团创始人王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。

这已经是20年前的旧闻了。那一年是2004年，合生创展成为内地首家销售破大百亿的房企。当时万科、恒大都还没长大。

20年后，合生创展自己已经亏损，正准备合并地产业务的珠光控股，也是一个巨大的“窟窿”。

这艘曾经的地产航母，在行业大环境的冲击下，不得不举全家族之力，来托举正在急速下滑的地产业务。

不只是地产业务，整个合生珠江系在朱氏家族二代接班后，都陷入经营困境，这一次的合并能扭转合生珠江系的大衰败吗？很难。

1

从一个“无底洞”到另一个“无底洞”

所谓的合生珠江系，是指朱孟依家族的合生创展、珠江投资和珠光控股。

合生创展以地产开发为主；珠江投资除了地产开发，还有金融板块，即珠江人寿，都是朱孟依创立；珠光控股创始人是朱孟依的三弟朱庆伊。

三家企业的地产板块平时联动很多，合生创展和珠江投资的地产业务遍布全国，两者经常以“一二线联动”的模式开发项目，通常是珠江投资负责土地一级开发，合生创展承接二级开发。

例如北京的分钟寺棚改项目，珠江投资是一级开发公司，2020年合生创展就以180亿元拿下分钟寺三宗地块。

珠光控股的地产主要是广东省内，以广州的旧改项目为主，也经常与合生创展联合开发，比如这两年闹得沸沸扬扬的广州海珠区沥滘村旧改项目。

这个项目合生创展和珠光地产砸了将近347亿元，当时的珠光控股结余后剩余资金只有大概3亿港元，一年内需要偿还的利息就高达85亿港元，资金缺口巨大。

珠光控股的2025年中期业绩显示，珠光控股资产总值332亿元，负债总值301亿元，已逼近资不抵债的边缘。

截至2025年6月30日，珠光控股的银行及其它借款为144.79亿元，其中98.1%须于一年内偿还，也就是说超过142亿元必须一年内偿还。

另外，珠光控股还有尚未偿还有优先票据，金额为2.08亿美元（约16.32亿港元）。

2022-2024年，珠江控股已经连续三年亏损，亏损额合计约53亿港元。

当年合并珠江投资，就是因为珠江投资爆发债务危机。2024年亏损16.53亿元，多笔债券违约，截至2025年6月，逾期债务高达34.62亿元。

现在，合生创展又要接下珠光地产这个烫手山芋，朱桔榕太难了！

2

二代守业失败？

2020年，时年61岁的朱孟依从台前转向幕后，并将合生珠江系交到三个子女手里。长子朱一航没有继承传统的家族产业，而是通过珠江投管入局了电竞、新能源汽车等新赛道。次子朱伟航则继承珠江投资任董事长，小女儿朱桔榕掌舵合生创展任董事会主席。

长子朱一航在电竞圈已经广有名气，被称为“爱德朱”。2021年他投资的EDG拿下英雄联盟全球总决赛冠军，成为背后老板朱一航的高光时刻。

但是，他在2021年通过珠投智能接盘广汽蔚来（后来改名“合创汽车”）入局造车的大手笔，最终以投入的37.87亿元投资全都打了水漂收场。

次子朱伟航接下的珠江投资也好不到哪里去。2023年开始，妹妹朱桔榕就把他手里的地产业务合并到合生创展了，剩下的最大一摊就是珠江人寿。

说起珠江人寿，也是槽点满满。根据公开信息，珠江人寿及控股子公司对全部关联方的投资余额超过监管要求上限，关联方长期占用的多数保险资金未完全收回。具体有多少呢？截至2021年末，珠江人寿已收回关联方长期占用资金6.79亿元，未收回部分的余额为20.65亿元。

因为这个问题，珠江人寿在2021年3月受到中国银保监会行政处罚。

这个关联方是谁呢？就是朱氏的家族产业，其中以房地产项目为主。珠江人寿靠万能险输血地产的模式，给了合生珠江系的地产开发业务很大的资金支持。

但关联交易频繁遭保监会整治后，导致业务断崖式下跌，进一步掐断了合生珠江系地产开发业务潜在的资金来源。

另外，珠江人寿于 2021 年四季度发现股权基金所投资的一笔房地产行业项目存在逾期情况，规模为3.5亿元。

珠江人寿逾期投资资产规模为30.94亿元，涉及行业主要为房地产，减值准备余额合计3亿元；其中3笔逾期投资资产本息合计27.94亿元。

这还是2022年初的数据。为什么没有最近三年的数据？因为从2022年开始，珠江人寿就不再披露偿付能力报告了，年报也少有经营方面的数据。

有点欲盖弥彰的意思了。

大哥二哥手上的资产越做越少，压力给到了妹妹朱桔榕。她继承的合生创展，曾经是老爸朱孟依最得意的生意，也是朱氏家族发家的源头。现在，合生创展也已经举步维艰。

合生创展2025年的中期业绩显示，截至2025年6月30日，公司股权持有人应占未经审核综合亏损约17.32亿港元。就是说，合生创展上半年出现的亏损，朱氏家族作为拥有人，承担了17.32亿港元的亏损，公司的实际亏损额比这个还要高。

以合生创展“慢周转、高溢价”的地产开发思路，还不至于走到亏损这一步。原因大概与2020年将股权投资纳入主要业务板块不无关系。

数据显示，合生创展旗下的合生资本，2021-2024年，四年间股权投资合计亏损高达约54亿港元。

这败家速度，加上合生创展地产开发的“慢周转”，真是赚钱的速度赶不上亏钱的速度！

3

朱氏家族的至暗时刻

合生系做地产有自己的一套打法。朱孟依一直信奉“多囤地、高溢价、慢周转”的地产开发逻辑，他自己就是靠着这一套起家的。

早在1992年，他就嗅到了香港回归的巨大商机，和张荣芳夫妇合股成立了“合生创展”，次年创办珠江投资，作为内地开发实体平台。

借着当年招商引资的政策红利，朱孟依凭借自己的独到眼光，在广州以每亩近乎白菜的价格囤了天河区的大片农田。三年后，天河区被定为广州的新中心，土地价值暴增十倍。

合生创展在这些地块上开发的华景新城、骏景花园等超级大盘拔地而起，也赚得盆满钵满。从此，合生珠江系就一直坚持深耕旧改项目。

但是，再毒辣和超前的眼光，也会因为一个错误的判断，变成致命的危机。

2003年，朱孟依押注京津冀一体化，在天津宝坻圈下了占在2.5万亩的荒地，计划砸200亿元重金打造京津新城。多年过去，这座最初规划容纳50万人的“东方威尼斯”已经变成“亚洲最大鬼城”。

合生系“多囤地、高溢价、慢周转”的地产开发逻辑，正是基于对旧改项目的偏爱，这也是合生系发家致富的秘诀。这套逻辑的精髓，本质就是吃尽土地增值的红利。

例如，北京缦云ONE，2001年拿地，直到2024年项目第一期才刚刚开盘；广州缦云，同样2001年拿地，开发周期也超过20年，2022年底第一期才正式开盘；上海苏河湾1号，是2015年拿下的安康苑旧改项目，一直到9年后的2024年才第一次开盘……

这套逻辑在朱孟依时代还能玩得转，当女儿朱桔榕接下合生创展，并试图沿用这套逻辑，延续父辈的辉煌时，才突然发现，世界已经大变。

简单粗暴依靠土地红利的房企，在行业下行期，已经难以持续，最终沦为流动性黑洞。

从电竞、造车到金融、城市更新，朱家三兄妹的多元化努力没能为合生珠江系这个父辈打造的商业帝国创造第二增长曲线，反而加速了资金链的断裂。

更重要的是，兄妹三人在接班后，仍然延续着家族企业的治理模式，这些年，业内知名的职业经理人，如走马灯似的，换了一个又一个，呆的时间都不长。核心原因正是，公司还是老一套家族企业的管控思维，搞一言堂。

同时，三人的业务缺乏风险隔离机制，最终导致了合生珠江系债务的“一损俱损”，加速了朱氏家族商业帝国的坠落。

面对自己一手打下来的江山加速衰败，朱孟依还坐得住吗？

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