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万科再“瘦身”：消失的区域公司

王琳

持续“输血”的同时，深铁开始对万科“动刀”了。

据媒体报道，万科即将迎来深铁入驻后的首次组织架构调整：全面取消所有区域公司，将下辖的城市公司合并成所在区片总公司模式。原来分布在各大区域的采购、信息、人力、法务等职能将被收回集团，只保留项目直接相关的业务团队，实现集约化统管。

这将是继2024年多次组织架构调整之后，万科进行的再次“瘦身”，距离2024年10月“7区并5区”改革仅过去9个月。

业内对于万科的此次瘦身，似乎并不感到意外。7月14日晚间，万科发布的2025年半年度业绩预告显示，公司预计2025年上半年将继续出现亏损，归属于上市公司股东的净利润预计亏损100亿元至120亿元，上年同期，万科的亏损额为98.5亿元。

“目前万科改革化险的工作正在稳步推进，今年到期的公开债均已完成兑付，风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间。”在6月27日举办的万科2024年度股东大会上，万科董事会主席辛杰如此表示。

今年2月以来，深铁集团已分别向万科提供28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元、62.49亿元的股东借款，合计211亿元，这些钱全部用于偿还万科在公开市场发行的债券本息。

组织架构再调整

目前，万科的地产开发业务下设5大区域公司（北京、华东、华中、南方和西南）、2个总部直管的城市公司（广佛和上海）以及2个总公司（东北和西北）。

未来，5个区域公司将全部消失，部分职能被收回到集团本部，城市公司也可能会继续合并精简，管控模式将从原先的3级管控转变为2.5级管控。业内人士认为，关于此次调整，万科后续应该会有更加明确的官方消息公布。

其实自去年开始，万科已多次进行组织架构调整。

去年3月，万科对南方区域城市公司进行合并，将原有的12个公司合并为8个；10月，原来的7个区域公司缩减为5个，将东北区域、西北区域降级为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；同时，重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，调整为开发经营本部直接管理，进一步精简职能，经营提效。

从万科自身情况来看，2024年年报数据显示，去年全年，万科累计新增13个项目，总规划计容建筑面积137万平方米。报告期末，万科规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，较前些年大幅减少。根据中指研究院统计，今年以来，万科累计新增7个项目，分别位于郑州、武汉、哈尔滨、大连和石家庄。

伴随业务量大幅收缩，精简组织架构势在必行。

从整个行业来看，万科的组织架构调整也并非个例。比如，今年6月招商蛇口裁撤原有的华东、华南、华北、华西、江南5大区域公司，转为总部直接管理城市公司，形成“集团—城市”二级管控体系。

中国金茂的调整比招商蛇口更早一些，今年3月，中国金茂也直接取消大区层级，将“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南5个区域公司，并将现有城市公司重组为14个地区公司。

除此之外，根据克而瑞统计，今年以来，包括保利、中海、建发、金地、绿地、联发、奥园、龙湖、碧桂园、象屿等在内的众多房企都进行了组织架构调整，调整内容全部聚焦在区域及城市公司的合并整合。在市场分化加剧的新周期中，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩，已成为当下各大房企组织架构调整的重要方向。

第二次中期业绩亏损

组织架构再次调整的更深层原因，是万科持续紧绷的财务压力。

7月14日晚间，万科发布2025年半年度业绩预告，今年上半年，万科预计归属于上市公司股东的净利润将亏损100亿元至120亿元，这也是万科连续第二次中期业绩出现亏损，上年同期万科的亏损额为98.5亿元。

此外，万科预计上半年扣非净利润亏损95亿元至115亿元，上年同期亏损76.1亿元；预计基本每股收益亏损0.8433元／股至1.012元／股，上年同期亏损0.8309元／股。

亏损的主要原因包括房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值，此外，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

对于业绩亏损，万科在公告中表达了歉意，并表示将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，推动公司重归健康发展的轨道。

公告显示，报告期内，万科保持生产经营稳定，按期保质完成超4.5万套房的交付。通过存量盘活回款57.5亿元，并以盘活模式新增获取项目3个，自2023年以来公司已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列。

报告期内，万科实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%，实现大宗交易签约金额64.3亿元。公司继续获得各类金融机构支持，加快债务风险化解，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

以时间换空间

在6月27日举办的万科2024年度股东大会上，万科董事会主席辛杰、万科执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚以及董事会秘书田钧等新管理层首次公开亮相，并对股东关心等问题进行回应。

“万科2024年出现亏损、资金链承压，辜负股东期望，在此我们深表歉意。”辛杰在大会上坦言，大环境发生变化，但公司没有跟上节奏，“三高”模式惯性过大，资源投入过于分散。

他表示，随着房地产市场深度调整，问题和风险开始显现，企业成长的过程就是不断试错与纠正的过程，万科应该从自身找问题、找不足，不断总结经验和教训，这是企业成长的必由之路，只有永远有危机感，企业才能健康发展。

为了有效化解风险，今年1月万科充实了经营管理力量，“我和同事们加入万科，和原管理团队携手，倡导集体主义的精神，两个团队融合在一起，一加一大于二，共同应对风险和挑战。”辛杰称。

2023年底以来，深铁集团就在帮助万科进行资产和股权处置，先后通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式给予万科支持，同时协调各类金融资源，助力万科开展融资。今年2月至今，深铁集团合计向万科提供211亿元的借款，全部用于偿还债券本息。

不仅如此，今年6月，万科还通过出售7295.6万股A股库存股获得了4.79亿元资金。另外，本次股东大会通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》，根据该议案，万科董事会可根据公司需要，决定单独或同时发行、配发及处理不超过公司已发行H股20%的新增股份。

辛杰向股东们表示，目前万科改革化险的工作正在稳步地推进，已到期的公开债均已完成兑付，风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在股东大会上介绍说，截至目前万科已顺利完成近165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。

对于后续债务，韩慧华表示，万科将通过多种方式安排。一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。此外，万科也将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。

联合资信评估股份有限公司日前在其发表的万科企业2025年跟踪评级报告中认为，受开发业务结算毛利率大幅下降、计提信用减值和存货跌价准备、非主业财务投资亏损以及折价处置资产回笼资金等因素影响，2024年万科出现大幅亏损，目前公司资产规模与盈利指标下降压力仍大。第一大股东支持力度有所加大，有利于缓解债务偿还风险和流动性压力。

中诚信国际也在其2025年跟踪评级报告中表示，公司存量土储整体规模尚可且区域布局相对较好及均衡，持有型物业可创造一定的再融资空间，租金收入也可提供较好的收入及现金流补充。不过，万科销售业绩大幅下滑，土储中新项目较少或继续影响其短期内的销售规模，对公司资金平衡提出更大挑战。

中诚信国际提示，作为承债主体的母公司层面货币资金余额大幅下降，公开市场债券融资渠道不畅且面临较大的信用债集中到期压力，盈利能力恶化，其中其他应收款发生大额坏账损失，此类款项未来的回收情况及其他款项进一步发生坏账的风险也值得关注。

万科的“瘦身”手术，是整个地产行业的缩影。当高周转模式失效、“攻城略地”一去不返，管理扁平化与资源聚焦从效率命题变成了生存法则。深铁用资本换来的时间，能否让万科真正瘦出韧性与生机，关乎的不仅是这家龙头企业的命运，还有整个行业转型的走向。■