作者 |女兆

时隔十年，中央城市工作会议再次召开。

一个让人意外的信号是，会议在“着力建设安全可靠的韧性城市”任务中，明确提出：

严格限制超高层建筑

，全面提升房屋安全保障水平

超高层建筑的安全问题，再次暴露在公众视野。一度被视作现代化象征的摩天大楼，为何成了“被限制”的对象？

高层住宅，还安全吗？

超高层建筑，城市繁荣的象征。

通常所说的“超高层建筑”，一般指楼层在40层以上、建筑高度超过100米的建筑。

1974年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类，其中40层以上属超高层。中国《民用建筑设计通则》也将建筑高度大于100米的定义为超高层建筑。

超高层建筑的诞生，本来是城市土地资源紧张，向空中拓展，突破瓶颈的选择。

1885年，美国芝加哥的家庭保险大楼拔地而起，高达54.9米，被公认为世界上第一座摩天大楼。其背后，是当时芝加哥地价飞涨的现实压力，建筑只能“向上生长”。

美国芝加哥的家庭保险大楼

随着经济的发展，大城市特别是超大城市的中心城区土地资源紧缺，寸土寸金，这一逻辑很快在全球蔓延。

20世纪30年代，纽约帝国大厦以381米的高度引领曼哈顿迈入超高层时代；

70-80年代，中东、东南亚、东亚地区纷纷投身“高度竞赛”；

改革开放以来，中国城市也全面进入“摩天速度”，深圳甚至一度创下“三天一层楼”的奇迹。

如今，中国已是全球超高层建筑最多、增长最快的国家，全球三分之一的摩天大楼坐落于中国，是第二名美国的3.6倍以上。

然而，建筑越高，诸多经济与安全隐忧也随之浮现。

首先，是经济账算不过来了。

早在1930年，经济学家克拉克与金斯顿就在《摩天大楼：现代办公楼经济高度研究》中提出，超高层建筑的收益存在天花板。

他们通过分析185座办公楼发现：随着建筑高度增加，毛利增长速度超过净利增长速度——这意味着，在超过某一高度之后，楼越高，利润反而越低。

这是因为：

高层建筑需更复杂、更坚固的结构设计；

电梯、井道空间增多，可出租面积下降；

空调、电力、供水系统运行成本飙升；

维护周期更长，折旧速度更快。

数据显示，当建筑高度超过150米后，每增加10层，有效使用面积会减少3%-5%，而设备系统的能耗则持续上升。

此外，英国经济学家安德鲁·劳伦斯还提出了“摩天大楼诅咒”：超高层建筑往往在经济泡沫最盛时拔地而起，随后迎来经济衰退。

大楼发展与经济危机的关系 图源：Barclays Capital

他梳理历史发现，超高层建筑的集中建设往往与金融周期的峰值重合：

1907年恐慌前后，歌手大厦和大都会人寿保险公司大厦建成；

1929年经济危机前，华尔街 40 号，克莱斯勒大厦，帝国大厦建成；

石油危机期间，世界贸易中心大厦和西尔斯大厦建成；

1997年亚洲金融危机后，吉隆坡双子塔开放。

“越高越危险”，不仅是物理意义上的风险，更是金融周期的隐喻。

更不能忽视的是安全账。

火灾救援，是全球超高层建筑共同面对的安全死角，堪称 “世界性难题”。

一栋30层、约100米高的大楼，烟雾在30秒内就能沿竖井上升至顶层。

对于高层建筑的火灾救援，消防人员普遍采取的救援方式是利用云梯消防车和消防人员楼内强攻进行灭火救人。

世界上最高的消防云车

虽然目前最高的云梯消防车可达100多米，但对300米、400米乃至更高的大厦而言，依然是远远不够的。

靠消防员“楼内强攻”，不仅效率低下，还极度消耗体能，甚至可能面临生命威胁。

灭火困难再加上人口密集、火势迅速与逃生不易等特性，高层建筑的火灾往往造成重大伤亡和财产损失。

2004年，委内瑞拉首都加拉加斯市的“中央公园东塔楼”发生火灾，火灾持续近 17 小时，烧穿 39 层以上防火层，34 层以上几乎全部烧毁。

2010年，中国上海教师公寓发生火灾，造成58 人死亡，70 余人受伤，是中国城市高层建筑火灾治理的分水岭事件。

燃烧中阿德里斯酒店 图源：中国新闻网

2015—2016年间，中东阿拉伯国家连发三次高楼大火，包括曾于2011年名列世界第一住宅高楼的火炬塔、阿德里斯酒店与阿治曼一号大楼，造成数十人受伤、数千人紧急疏散，财产损失高达数千亿元。

2017年，英国伦敦格伦费尔大楼因冰箱短路起火，造成72 人死亡，逾 70 人受伤，是英国自二战后最严重的火灾。

国家消防救援局统计显示，我国高层住宅火灾占住宅火灾总数的4.8%，但高层住宅火灾死亡人数占住宅火灾死亡总人数的12.2%。

超高层建筑在救援难度、疏散时间、安全管理上，先天存在短板。

“严格限制超高层建筑”的提出，并非突如其来，而是过去数年政策积累的阶段性升级。

2020年，《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》首次设限：“一般不得新建500米以上建筑”“严格限制新建250米以上建筑”“100米以上需充分论证”；

2021年6月，发改委进一步明确：500米以上建筑不得新建，250米以上需报省级备案；

2021年10月，住建部联合应急管理部再细化标准，要求250米以上建筑需专项消防抗震论证；

2022年7月，发改委发布“十四五”新型城镇化方案，重申严格限制超高层；

2025年，中央城市工作会议再次明确将其作为城市“韧性安全”的一环。

这一连串政策背后，映射出中国城市发展逻辑的转型。

中国的城市化已经从“跑马圈地”的增量时代，进入“深耕细作”的存量提质阶段。

一方面，城市常住人口增速放缓，大拆大建的粗放逻辑难以为继。

另一方面，办公楼市场供需失衡，空置率高企。北京、上海2020年一季度写字楼租金同比下滑，空置率分别达13.8%与21%。

超高层建筑本该是空间高效利用的方式，但现实中，很多城市却把它异化成“炫耀工程”与“政绩指标”，追求高度而忽视实用，结果资源浪费、功能错位、风险上升。

中央城市工作会议强调：当前城市发展应转向“存量提质增效”，而非一味扩张。

“限高”背后，是对城市“高质量发展”的重新定位。从减速到提质，未来的城市不再以高度为荣，而将以安全、舒适、韧性、可持续为核心竞争力。

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，通缩压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

我们有份“智谷趋势内部研判”，每周为你解读宏观、经济、政策、楼市等多个领域的重要动向，199元/年，全年48期，帮助大家看清趋势，直达本质的财富信号。

最近恰逢智谷趋势12周年庆！为回馈各位读者朋友，现在订阅，我们还将加赠——

1、《5节宏观分析框架课(音频)》

2、1场《下半年市场展望闭门分享》

扫码入圈，看清趋势，消除迷茫，仅限50个名额。

参考文章

解放日报《当城市不比建筑高度，要比什么？》

新华网《向上吧，中国》

界面新闻《中央城市工作会议明确“严格限制”，超高层建筑再戴紧箍咒》