越南楼市，彻底疯了！最近，胡志明市一个楼盘开盘的清晨，仿佛让人看到了2015年上海内环楼市开盘现场的影子。 这不是越南孤立的场景。这一幕正在越南几个大城市重复上演。 资本的狂欢下，越南楼市四位参与者，和八妹讲述了各自的故事。

文｜金融八卦女特约作者：伍豪

越南楼市，彻底疯了！

最近，胡志明市一个楼盘开盘的清晨，仿佛让人看到了2015年上海内环楼市开盘现场的影子。

一群来自中国的炒房客空降胡志明，即将复刻曾经无数次上演的“中国式”抢房。

凌晨三点，售楼处前蜿蜒的队伍里，有人裹着毛毯打盹，有人刷着手机屏幕亮着冷光，还有人间或用中文低声交流着“投资心得”，这一幕幕场景让人依稀记得2015年的上海楼市开盘的盛况。当年开盘时，空气里弥漫着同样的对财富的饥渴。

这不是越南孤立的场景。这一幕正在越南几个大城市重复上演。

和胡志明楼市相似，在河内一处高端楼盘，另外一群炒房客用计算器快速敲击，按键声在紧绷的寂静中格外清晰，计算着人民币与越南盾汇率间微妙的差价和未来可能的回报率。焦虑与期待，这种十年前中国一线城市抢房时特有的、几乎能触摸到的集体情绪，在这里完整复刻。

这不是2015年的上海，而是2025年的越南。资本浪潮正以前所未有的速度涌入这个东南亚国家，创造了全球最高的房价涨幅。胡志明市房价年度涨幅33%，均价已达每平方米3万元人民币，而当地人月均收入仅3600元人民币。

资本的狂欢下，越南楼市四位参与者，和八妹讲述了各自的故事。

下一个爆发点，赌一把越南城市化红利 温州商人阿强

“2019年我第一次来越南考察，胡志明市第七郡的房价每平米不到1.5万人民币，感觉像捡漏。”阿强笑着说，他的团队不止看房价，更建立了复杂的政策分析模型。

“我们研究越南的五年规划、基础设施图纸，就像当年研究上海浦东一样。”

▲图源：东方IC

阿强的逻辑极度清晰：重走中国楼市黄金二十年的老路。他尤为关注地铁规划。“你看胡志明市地铁2号线的规划图，沿线那些现在还是空地或旧厂区的地块，像极了当年张江的农田。” 他已提前布局，收购数套沿线公寓。“这里规划明确，外资工厂正在迁入，下一个爆发点就在这儿。我赌的就是越南快速城市化的时代红利。”

政策风险大，投机就是用好信息差和时间差 资深炒房客 阿军

“就是这个味道！和2015年的深圳上海北京，一模一样！”阿军的炒房地图横跨中国半个经济增长极，如今指向越南。他分享的“越南攻略”极具实战性：避开核心区成熟地段的泡沫，专攻“规划新区”和“地铁延伸段末梢”。

“赌的就是信息差和时间差。”他最近在胡志明一个项目“扫货”三套相邻公寓，总价控制在600万人民币以内。“用足杠杆，海外账户操作。五年，就赌五年内这里地铁通车，配套起来，外资工厂的管理层和员工会产生大量租赁和购买需求。”但他始终保持警惕，手机里存着越南各级政府的官网链接。

“最大的风险不是市场跌，而是政策风险。如果越南学习中国突然出台限购限贷，游戏规则就全变了。 所以得快进快出，见好就收。”阿军严肃地说。

一天拿下三套市中心豪宅，买房还是中国客户最大方 越南本地房产中介 阿梅

作为土生土长的胡志明市人，从业十年的阿梅打开电脑，对比着2015年和2025的同区域房价图，曲线陡峭得令人窒息。“十年前，一对普通白领夫妻省吃俭用几年，还能梦想在城区买个温馨的小公寓。现在这个梦想遥不可及。”她苦笑着摇头，“那个价格已经变成了他们无法理解的数字。”

她最敏锐的感知来自国外客户的疯狂，尤其是中国炒房客出手最大方。“外国投资者，特别是来自中国、韩国、新加坡的投资者，他们一来就问顶级楼盘，推高了整个高端市场的基准线。一个中国客户一天刷了三套市中心豪宅，主打一个快准狠，眼都不眨。”

我在越南混得风生水起，因为最懂中国炒房客 华人房产中介 阿杰

“2015年我刚来越南，带客户看房全靠一辆本田摩托，晒的都脱皮了。现如今，由于抓住了越南楼市的黄金窗口期，阿杰在越南混得风生水起，出门带客看房，开的都是宝马越野车。

“中国客户的投资逻辑几乎是中国市场的完美复制。”他总结道，“他们追问‘政府重点规划哪个区？’‘地铁站具体在哪？多久建成？’‘未来三到五年预估涨幅多少？’ ，他们眼中那种对财富增长的笃定和热切，让我恍惚间以为回到了十年前的深圳前海。”

不过，经历了多轮周期洗礼的阿杰，现在给客户的建议多了几分冷静。“我开始反复提醒他们算好长远账，抛开增值幻想，这套房的租金回报率到底有多少？能不能覆盖月供和持有成本？要假设未来转手不会像今天这么容易等等。”

十年河东十年河西，越南楼市重走中国路

这四位参与者的自述，拼出了一个清晰的真相：

眼下越南楼市的倒反天罡，不是什么经济奇迹，而是一套名为 “中国式炒房” 的成熟打法，正在被复制到越南。怎么解读政策画出的“大饼”，怎么赌定政府一定会修路盖地铁，怎么用杠杆把一块钱变成十块钱。

这套玩法效果立竿见影。它用资本强行按下了越南城市化的快进键，高楼拔地而起的速度让人眩晕。

疯狂炒作的背后，归根结底还是越南房地产市场有着坚实的经济基础和供求关系，以及刺激政策作为支撑。2025年第一季度，越南GDP增长达到2020年以来最强劲的表现。胡志明市全年商品房新增供应不足1万套，而城市人口已超千万。

越南政府2023年修订《住房法》，放宽了外国所有权限制，为国际资本打开了进入越南楼市的通道。外资涌入越南房地产市场，尤其在高端住宅和工业地产领域表现抢眼。

将今天的越南楼市与十年前的中国对比，会发现惊人的相似。十年前，中国一线城市房价在棚改刺激计划后飙升，炒房团横扫上海、北京、深圳、厦门、南京、合肥等地楼盘。类似地，如今越南也出现了资本推动的房价快速上涨。

两国楼市有相同，有不同。

相同点方面，两者先后都处于快速城镇化阶段，有大量农村人口向城市转移；都实行土地公有制，政府对土地供应有绝对控制权；都吸引了大量外资流入。

不同点在于发展阶段：

中国楼市经历了完整的周期，而越南市场刚刚开始快速上涨；

政策环境不同，越南的房地产法规尚在完善中；

经济基础不同，越南制造业基础相对薄弱；

市场参与者不同，越南市场中外资比例更高。

越南房价在过去五年上涨了59%，超过了美国、澳大利亚、日本和新加坡等国家，繁荣的背后两大隐忧初现。

第一大隐忧是供需的结构性错配。新供应主要集中在高端市场，而普通民众真正负担得起的住房严重不足。越南房地产协会研究显示，河内房价已飙升至平均每平方米2800美元，而购买均价住房所需的收入是河内普通家庭收入的10倍。

第二大隐忧是市场的社会性割裂。越南房地产市场正分裂为两个几乎独立的市场：一个面向外国投资者和本地富裕阶层，另一个面向普通民众但供应严重不足。这种割裂可能导致社会矛盾加剧。

盛宴终会散场。现在，越南政府也开始意识到，房价涨得比工资快，终究不是长久之计。加大供给，加速推出保障房抑制投机，为过热的楼市敷上冰袋“大降温”。

▲图源：东方IC

一个忠告是：过去那种闭眼买都能赚的机会越来越少。窗口期进入倒计时。未来的投资，考验的是真眼光。世界上没有稳赚不赔的生意，越南楼市也如此。

说到底，一个国家的发展，是为了账面上不断跳涨的数字，还是为了让每一个辛勤工作的人，都能踏实拥有一个温馨的家。

胡志明市顶级公寓的观景窗里，资本正俯瞰着自己的新王国。而楼下巷弄深处，一个个加班归来的越南青年的手机屏幕上，房价数字又涨了一截。

资本狂欢后，留下的一地鸡毛，谁来买单？当资本的潮水退去，最终能定义这片土地价值的，不是它堆砌了多少天价水泥盒子，而是它能否安放无数普通人的平凡梦想。

毕竟，家和房子，从来就是两回事。一个关乎温度，一个常常只关乎数字。