本文时代周报 作者：郭鹏

知名防水涂料龙头企业再次出售旗下房产资产。11月12日晚间，东方雨虹（002271.SZ）发布公告，为盘活资产，实现资金回笼，改善资产结构，优化公司财务状况，拟出售公司及下属子公司通过购买取得并持有的部分不动产，交易标的资产为位于北京市密云区和杭州市江干区（现已更名为上城区）的部分商铺及办公用房，总计7宗房产。

公告显示，本次出售的房产包括公寓、办公、商铺等种类。本次出售房产交易价格为1849.04万元，资产处置损失2580.85万元。所有房产账面原值为5239.28万元，已计提资产减值准备809.40万元，账面净值为4429.89万元。

本次资产出售价格与资产账面价值相比，相当于打了4折。

东方雨虹公告表示，本次出售资产系根据公司战略调整，基于尽快实现现金回笼的核心理念，考虑到资产的市场需求较小，市场流动性较弱，结合目前市场价格与交易对方协商确定，因此产生一定折损，符合市场惯例。

对于打折出售房产对于净利润影响，以及旗下房产出售情况，时代周报记者致电东方雨虹投资者联络部门，该公司工作人员表示，出售产生一定折损，所以产生资产处置损失，对于公司全年净利润影响情况，要以会计审核时进行最终确认。公司通过以房抵债方式获得房产正在陆续出售中。

时代周报记者注意到，东方雨虹货币资金与短期债务之间缺口较大。据其2025年三季度财报，截至2025年9月30日，东方雨虹货币资金规模为37.64亿元，短期借款规模为61.54亿元，一年内到期的非流动负债规模为15.19亿元。

以房抵债获得房产资产

近半个月，东方雨虹多次出售旗下资产。

10月28日，东方雨虹发布公告，出售位于北京昌平区的2套不动产，成交价格为2313.08万元。本次出售为亏损出售，东方雨虹预计，该出售将形成资产处置损失2345.61万元。同日，东方雨虹出售所持金科服务股票，出售规模为2840.51万股，成交金额为1.89亿港元。

近年来，房地产行业下行，作为房企上游企业，东方雨虹被拖欠大量欠款。由于房企偿还债务进度不佳，东方雨虹开始接受以房抵债偿还模式。

据东方雨虹财报，2024年上半年，其投资性房地产规模为16.22亿元。此前，其投资性房地产规模为0。东方雨虹2024年半年报表示，投资性房地产规模增加原因为公司以房抵债取得房产所致。

时代周报记者梳理发现，今年，东方雨虹多次发布债务重组相关公告。

2025年2月，东方雨虹发布债务重组公告。公告显示，2024年因部分下游客户无法以现金方式清偿公司债务，为加快债权清收，实现资金回笼，东方雨虹作为债权人通过取得部分下游客户已建成的商业商品房、酒店、土地等抵债资产用于抵偿其所欠付公司款项，相关债权的账面价值共计18.13亿元。

今年7月，东方雨虹发布公告。今年上半年，东方雨虹通过以房抵债方式获得房产资产，相关债权的账面价值共计8.39亿元。相关房产资产包括4宗商铺、63宗办公用房、218宗车位。

据其公告，今年第三季度，东方雨虹获得房产抵债资产相关债权账面价值为1.99亿元。相关房产资产包括2宗写字楼资产。

近年来，房企业绩下滑，东方雨虹被拖欠的债务款项规模大增。据其财报，2022年，东方雨虹应收票据及应收账款规模为113.9亿元，是上市以来的最高值。2023年-2024年，东方雨虹应收票据及应收账款规模分别为101.8亿元、78.52亿元。

对此，东方雨虹连续进行计提减值损失。2023年、2024年，东方雨虹计提资产减值准备总额分别为10.39亿元、10.67亿元，计提资产减值准备相应减少利润规模分别为10.39亿元、10.67亿元。

近年来，计提减值或成为东方雨虹净利润大幅度下降原因之一。据其财报，2024年，东方雨虹净利润1.08亿元，同比下降95.24%。

今年，东方雨虹依然没有摆脱计提减值损失影响。今年前三季度，东方雨虹计提资产减值准备总额为6.88亿元，计提资产减值准备相应减少利润总额为6.88亿元。

毛利率走跌

近年来，东方雨虹正着力进行业务变革，或为减少房企对其影响。

东方雨虹是建筑防水龙头企业，是国内建筑防水行业首家上市公司，被誉为“防水茅”。

东方雨虹产品应用于建筑行业，与房地产行业绑定较深。在东方雨虹业务中，直销业务面对房地产客户，该业务一直保持较高占比。据2020年1月联合资信发布的东方雨虹跟踪评级报告，2016年-2018年东方雨虹直销业务营收占比均在60%以上。

伴随房地产行业发展，东方雨虹业绩逐步攀升。2021年，东方雨虹营收达319.3亿元；净利润为42.05亿元，创造上市以来最高值。

随着房地产行业进入下行期，东方雨虹业绩出现下滑。自2022年起，房地产行业下行，东方雨虹业绩下滑。

或为减少房企对于公司的影响，自2024年起，东方雨虹开始减少直销业务规模，转向发展零售渠道、工程渠道。据其财报，2024年，东方雨虹直销业务营收占公司营收比为15.24%。而在2023年，其直销业务营收占比为31.59%。

今年上半年，东方雨虹直销业务收入占比进一步降低。据其财报，2025年上半年，直销业务营收20.36亿元，同比下降28.01%，占公司营收比为15%，同比减少3.58个百分点。

经过几年调整，直销业务对其业绩影响进一步减小。东方雨虹调研公告表示，业务模式转型过程中，主动放弃了一些地产大客户业务、施工业务等直销业务，导致工建直销业务收入快速下降，但随着工建直销收入基数变低，因工建直销业务下降所造成的整体收入缺口正在快速缩小。

除渠道变革外，东方雨虹还在拓展非防水材料产品领域。2023年11月，东方雨虹投资10亿元建设东方雨虹吉安新材料产业园项目，涉及矿山开采、特种砂浆、装饰砂浆等。今年7月，东方雨虹加大砂粉业务投入，获得江西省永丰县大船岭大理岩矿20年采矿权。

东方雨虹表示，2025年前三季度，其砂粉销量超 800 万吨，较去年同期继续保持较快增长。

同时，东方雨虹将海外业务作为重点战略发展。今年10月，东方雨虹完成收购智利Construmart S.A.100%股权。东方雨虹表示，Construmart是智利知名的头部建材超市，东方雨虹将借助该公司，进入智利乃至拉美市场。

今年第三季度，东方雨虹产品销售情况好转。据其财报，今年第三季度，东方雨虹营收70.32亿元，同比增长8.51%。东方雨虹调研公告表示今年第三季度，主要产品销量同比增长，公司防水卷材、防水涂料、砂粉等主要品类第三季度的材料销售收入较去年同期均实现增长。

但东方雨虹毛利率依旧走跌。2021年，东方雨虹毛利率为30.53%，2024年，东方雨虹毛利率降至25.80%。

今年前三季度东方雨虹毛利率25.19%，其中，第三季度东方雨虹毛利率24.80%，较上年同期有所下降。

今年7月，东方雨虹发布涨价公告。其中，防水涂料价格上涨3%-13%，美缝剂上调4%-9%，瓷砖胶上涨1%-5%。

但涨价公告没有马上带动价格上涨。东方雨虹调研公告表示，三季度整体产品价格较去年同期仍相对较低。其中，零售渠道对于公司整体毛利率影响较大。零售渠道三季度收入增长主要源于特种砂浆、墙面辅材、胶类等新品类，其毛利率与传统品类水性涂料相比较低，从而影响零售渠道综合毛利率水平。