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王健林万字发言信息量大 晒家底、谈“瘦身”、谈资本运作

2019-01-14 15:40       来源: 券商中国 | 大东

  每年的万达集团年会上,都会公布万达集团的经营业绩报告,作为一家非上市民营企业,这已经坚持了30年,而王健林每年的万字讲话除了业绩数据外,还会透露大量的热点信息,成为媒体争相报道的焦点话题,今年也不例外。

  例外的是今年将是万达最后一次对外公布工作报告。原因用王健林的话说:一是万达不是上市公司,没有义务发表;二是同类大型企业没有对外发布内部工作报告的;三是发表压力大,特别是个别人为了吸引眼球捕风捉影瞎写。

  与2017年伴随“世纪大交易”经历的风波和磨难相比,2018年的万达低调前行,舆情相对风平浪静,仅有的几次波浪继续围绕文旅资产的转让及“融创将全部接盘万达文旅”的传闻展开,对此,万达先后发布声明和公告称“一直看好文旅行业发展前景,今后将继续投资文旅产业”,并以实际行动回击了这一传闻——2018年万达新文旅公司实现收入2.7亿元(不含转让文旅项目),新签约兰州、延安万达城项目,2019年还要创新文旅项目新模式。

  对于“瘦身”后的文旅板块,王健林在2018年工作报告中显得轻描淡写,更多笔墨放在了转型战略和新战略上,一起来看万字讲话要点:

  晒家底:租金收入连续10年两位数增长,今后收入含金量更高

  经历一系列“卖卖卖”后,万达的资产和财务状况到底怎样,是外界最关注的。来看一下公开数据:

  1、2018年,全集团资产(按成本法计算)6257.3亿元,同比下降11.5%;

  2、2018年,全集团收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。

  其中,四大产业集团都完成年度任务:

  万达商管集团收入376.5亿元,完成计划101%,同比增长25.9%;

  文化集团收入692.4亿元,完成年计划的101.3%,同比增长9.2%;

  地产集团收入540.2亿元,完成年计划105.8%,同比减少34.9%;

  金融集团收入433.6亿元,完成年计划101%,同比增加28.6%。

  对于今年万达集团资产和收入均同比下降的原因,王健林给出的解释是,因为去年资产转让因素,以及已签转让协议但未完成手续的370亿收入未统计其中。不过,在全国经济下行压力增大形势下,4大产业集团都完成年度任务已属不易。

  值得注意的是,2018年文化成为万达最大收入,占比高达32.3%,使得整个服务业收入占比提高至75.1%,房地产收入降至24.9%,这也是万达转型成果最重要标志之一。可以说,万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。而服务业收入中,有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%,租金收入连续10年环比增长超过20%,租金收缴率连续13年保持100%。

  在王健林看来,租金收入是集团收入中最可靠的部分。“再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’。”也正因为此,万达商管被王健林视为万达的核心产业和核心现金流,“什么企业都能丢,这个不能丢”,“虽然建一个商业项目费时费力,但是一旦建成,经过两三年培育期就成为稳定的印钞机”,“收入虽然不能每年涨百分之几十,但每年都在两位数增长,并且50年、100年商业中心都能看得见”。

  对于2019年的收入目标,王健林显得较为谨慎,全集团计划收入2326亿元,其中商管集团收入438.3亿元,文化集团收入743.1亿元。商管集团中的租金收入386.2亿元。

  经券商中国记者计算,2019年租金收入增长目标仅为17%,如果实现,连续10年增幅超过20%的纪录将被打破。而文化集团收入增长目标仅为0.7%,远低于2018年9.2%的增幅。

  对此,王健林给出的解释是,从今年起租金收入增幅比前几年略低,但净租金增幅差不多,原因在于轻资产项目增多,轻资产项目收入扣除所得税后就是利润,重资产项目租金虽然全归自己,但要扣除各种费用。“万达商管越往后,租金收入含金量会越高。”另外,万达文化产业规模已经较大,收入要想持续以往那种高速增长难度也很大,今后要把提高质量、提升利润作为重点。

  谈“瘦身”:去年有息负债同比减少约30%,今年再降8—10%

  万达这两年之所以“卖卖卖”,背后的关键是其轻资产战略。2018年,万达“瘦身”效果明显,不但轻资产战略稳步推进,而且负债也大幅降低,而轻资产、低负债仍将是万达今年乃至今后的持续发展战略。

  报告显示,2018年开业的万达广场中,轻资产已达19个;新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。2019年以后,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全部是委托管理的轻资产。

  此前,万达的轻资产战略被部分人士误读为去地产化,完全放弃重资产。而实际上,万达的轻资产战略,并不是完全放弃重资产,而是强调轻资产为主,在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。而去年新成立的地产集团,就是为了承接商管集团的地产业务,未来还将承担重资产万达广场的建设任务。

  用王健林的话说,地产集团是为商管而存在,为了保证商管集团每年开业50个广场,每年还需要力争上10到15个重资产项目,但并不追求销售额,“一是为了资本市场的需要,彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发,我们不能因为不做住宅舍弃项目。三是做轻资产需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在,每年还要有几百亿销售额。”

  发展轻资产就要把有息负债逐渐削减。2018年万达有息负债同比大幅减少约30%,是国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一。特别是海外目前只剩下少部分没有到期的负债,而且有高于其额度的应收款和现金存款。

  “说万达海外要违约的人,恐怕永远要被打脸。”王健林说,2019年要在2018年基础上力争有息负债再降8—10%,到2020年底将有息负债降至绝对安全水平。

  前两年对集团转型现代服务业,万达部分管理层还有疑虑。但是2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化,万达管理层对万达转型现代服务业的认识已经趋于一致。

  王健林再次解释了万达从房地产转型的两大原因:一是房地产是强周期性行业,二是房地产现金流不长远。基于这两点原因,万达一定要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。尽管对大型企业来说,转型知易行难。但是随着租金收入不断增加,新生现代服务业产业的成长,万达一定会越来越健康,越来越运行良好。“万达已走在正确道路上,我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。”他说。

  提新战略:两项目已落地,今年将大力发展健康产业

  随着经济形势发生变化,内需成为经济发展主动能,商品消费为主转向服务消费为主,万达的转型思路也在调整,而梳理现有产业也是万达转型战略调整的另一重点。

  王健林表示,对于其他现在没有竞争优势、今后也很难做到竞争优势的产业,要逐步有序退出。万达要瘦身,要有舍有得。但他同时强调,一些非优势产业退出瘦身,不是今后不再发展任何新产业,对不是传统产业、科技含量高、又看准了的新兴产业还是要进入。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。

  “个别自媒体或所谓专家,只看到我们在卖卖卖,却没有看到我们还在投新的项目。话又说回来,要是万达的买卖所有人都能看明白,那我们这些人就没价值了。”王健林说,这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的,但万达一定要“咬定青山不放松,任尔东西南北风”。看出趋势能及时调整,就是优秀公司,不犯错的企业全世界也找不到一家。

  王健林所谓投资的新项目,就是大健康产业。历时3年探索,万达先后与英国、亚洲等企业洽谈合作,最终决定正式进军健康产业,创新以顶级医院为核心,综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式,并于去年落地成都、广州项目。

  王健林还表示,今年将大力发展健康产业,力争5个一线城市大健康全部落地,至少3个项目开工;尽早完成单个国际医院管理合同;设计世界一流的花园式国际医院;组建开工项目的中方团队。

  “今后将聚焦优势产业,做高门槛的生意,紧紧抓住服务消费、体验消费产业,并把这些产业做大做强。”王健林说。

  谈资本运作:去年资本运作合同收入827亿,今年资本市场将有3方面进展

  2018年,为实现去杠杆、降负债战略,保证企业现金流需要,万达进行了不少资本运作,主要动作如下:

  1、引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投,340亿元入股万达商业。

  2、引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影。

  3、60亿元向融创转让文旅管理公司。

  4、AMC5亿美元引进新投资者。新投资者银狐资本是美国很有名的文投基金,而且万达保持了控股权。

  5、海外转让4个地产项目,收回18亿美元现金。

  2018年资本运作合同收入827亿元人民币,已收回现金627亿元人民币。这些收入中,绝大部分是股权资本运作,少部分是资产转让。

  而今年万达在资本市场方面的动作仍然不少。据王健林介绍,一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作,今年要做出成绩;二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务,成为彻底的商业管理运营企业,这是投资协议约定必须完成的;三是今年要把万达广场资产证券化做起来。

  此前,有些人说万达商业剥离地产业务是着急上市。对此,王健林直言:“他们根本不了解,我们和战略投资者签的协议是五年之内上市,即使不上市也没有回购保证。而完成地产业务剥离成为彻底的商业管理运营企业后,我相信市场看到的将是一个中国少见的优质企业。因为第一,万达有大量优质物业,想重建一个万达已不可能。第二,万达有长期增长的稳定的现金流。第三,万达的商业不做高端奢侈品,主流大众消费,受经济周期影响小。第四,万达的负债率是国际标准的。还是那句话,是金子总会发光,好饭就不怕晚。”他说。

  王健林表示,万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说,没有党和政府领导的改革开放,就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府,感谢改革开放。

  (原标题:王健林万字发言信息量大 晒家底、谈“瘦身”、谈资本运作)


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